Cosa è una SGR?
L’acronimo SGR sta per Società di Gestione del Risparmio ed indica una società per azioni con sede legale e direzione generale in Italia autorizzata a prestare il servizio di gestione collettiva del risparmio. In pratica, la SGR amministra il patrimonio del fondo, scegliendo gli immobili da comprare e vendere, l’investimento in liquidità e titoli, la composizione del portafoglio e la ripartizione dell’investimento tra attività con diverso grado di rischio. In poche parole la SGR è il gestore del Fondo. Per operare deve ricevere l’autorizzazione della Banca d’Italia, che la concede sentita la CONSOB.
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Cosa è un fondo comune d’investimento?
Si tratta di uno strumento di investimento che raccoglie le risorse finanziarie di un insieme di persone che, a fronte della sottoscrizione, diventano titolari di un certo numero di quote (in numero proporzionale al capitale investito). Durante il corso di vita del fondo il valore delle quote aumenta o diminuisce a seconda di come vanno gli investimenti effettuati dal fondo. I fondi possono, a seconda di quanto stabilito nei relativi regolamenti di gestione, distribuire o meno proventi derivanti dalla gestione degli investimenti. Ogni fondo comune di investimento costituisce un patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da quello di ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società di gestione del risparmio. La società di gestione del risparmio non può in nessun caso utilizzare nell’interesse proprio o di terzi i beni di pertinenza del Fondo ad apporto pubblico dalla stessa gestito. Sul patrimonio del fondo non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell’interesse degli stessi. Eventuali azioni dei creditori dei singoli partecipanti sono ammesse esclusivamente sulle quote di partecipazione possedute dai medesimi.
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Cosa è un Fondo comune d’investimento chiuso?
Si tratta di un fondo il cui patrimonio iniziale, e conseguentemente il numero delle quote, sono fissati in sede di costituzione del fondo. È una tipologia di fondo che, successivamente alla chiusura del periodo di sottoscrizione, non consente né ulteriori richieste di sottoscrizione né richieste di rimborso delle quote da parte dei partecipanti, a differenza di quanto avviene con i fondi comuni di tipo aperto, in cui il diritto al rimborso è riconosciuto in qualsiasi momento.
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Cosa è un Fondo comune d’investimento immobiliare?
È un fondo comune di investimento di tipo chiuso che investe in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Esso ha la caratteristica di trasformare gli investimenti in immobili, solitamente di difficile e onerosa negoziabilità, in attività finanziarie (quote, titoli).. Tale strumento permette inoltre all’investitore di accedere anche con importi contenuti all’investimento nel settore immobiliare, usufruendo al contempo della professionalità di operatori specializzati nel settore. Per legge il fondo immobiliare investe il proprio patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Tali fondi possono essere classificati a seconda del pubblico a cui si rivolgono (retail o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).
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Cosa è un Fondo comune d’investimento immobiliare ad apporto?
Rispetto ai fondi immobiliari non ad apporto, nei quali il patrimonio del fondo è inizialmente costituito esclusivamente da liquidità che viene investita in beni immobili solo in un secondo momento, nei fondi ad apporto il patrimonio è fin dall’origine costituito prevalentemente da beni immobili, che possono produrre flussi reddituali a favore del fondo stesso. In considerazione delle caratteristiche sopra descritte e a differenza degli altri fondi immobiliari, il fondo ad apporto consente ai partecipanti di effettuare considerazioni, già al momento dell’acquisto delle quote, sulle caratteristiche del portafoglio immobiliare detenuto dal fondo ad apporto e della sua redditività.
I fondi comuni d’investimento immobiliare ad apporto possono essere ad apporto privato o pubblico, a seconda che l’ente apportante sia privato o pubblico.
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Che tipo di Fondi sono Alpha e Beta?
Sono fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso ad apporto pubblico, realizzati con gli immobili apportati dall’Inpdap, l’Istituto Nazionale di Previdenza per i dipendenti della Pubblica Amministrazione.
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Qual è il rendimento di un fondo immobiliare?
Il rendimento di un fondo immobiliare è costituito prevalentemente dai redditi provenienti dagli investimenti immobiliari. Questi ultimi sono il risultato di due componenti: il rendimento conseguente ai canoni di locazione e le plusvalenze da realizzo che si verificano all’atto della cessione degli immobili.
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Che cosa è il rendimento obiettivo di un fondo immobiliare?
Non si tratta di un rendimento garantito per l’investitore. L’obiettivo di rendimento è il risultato che il fondo si propone di raggiungere alla scadenza e al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l’eventuale commissione di overperformance. Il raggiungimento dell’obiettivo di rendimento dipende da avvenimenti futuri, incerti ed in gran parte indipendenti dalla volontà della SGR, quali il mantenimento degli impegni contrattuali assunti dai locatari degli Immobili ovvero il permanere delle indennità di occupazione, la possibilità di mantenere e migliorare l’attuale Tasso di Occupazione dei medesimi durante l’intera durata del Fondo, la possibilità di conseguire, in sede di cessione degli Immobili, i valori di realizzo ipotizzati, l’evoluzione delle condizioni di mercato immobiliare e dei capitali, l’andamento dei tassi di interesse, la politica fiscale, il costo delle opere di ristrutturazione e manutenzione, ecc.. Pertanto, i risultati effettivamente ottenuti dal Fondo potranno discostarsi dagli obiettivi di rendimento anche in misura significativa.
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Qual è l’obiettivo di rendimento del Fondo Alpha Immobiliare ?
La variazione (nell’anno antecedente l’integrale smobilizzo dell’attivo netto del fondo) dell’Indice di capitalizzazione lorda dei BTP rilevato dalla MTS S.p.A. maggiorato del 0,75%. |
Qual è l’obiettivo di rendimento del Fondo Beta Immobiliare?
L’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai è uno dei tre tassi di inflazione calcolati dall’ISTAT e si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo ad un lavoratore dipendente. Si tratta di un indice utilizzato per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio gli affitti o gli assegni dovuti al coniuge separato. L’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (FOI) rilevato dall’ISTAT è reperibile sul sito internet di detto istituto all’indirizzo www.istat.it. |
Che cosa è una quota di un fondo?
La quota è uno strumento finanziario e rappresenta il diritto dei partecipanti a concorrere proporzionalmente ai risultati economici ed agli eventuali incrementi di valore del patrimonio del fondo, a percepire gli eventuali proventi di gestione distribuiti dalla SGR, gli eventuali rimborsi parziali pro – quota, ove disposti dal consiglio di amministrazione della SGR, nonché ad ottenere, all’atto della liquidazione del fondo, una somma di denaro pari alla frazione del patrimonio del fondo al momento della liquidazione rappresentata dalla quota stessa.
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Può un risparmiatore privato sottoscrivere quote dei fondi Gamma, Sigma?
No, questi fondi immobiliari sono riservati ad investitori qualificati. Questi ultimi sono investitori non istituzionali ma che hanno caratteristiche di dimensione e/o competenze professionali che ne fanno un attore con speciali qualifiche. In particolare in Italia si definiscono così investitori retail con un giro d'affari superiore ai 2 milioni di euro. Questa distinzione sussiste perché esistono delle regole a protezione del segmento retail. Il fatto di distinguere fra qualificati e non, permette di utilizzare con gli investitori qualificati procedure più rapide e meno vincolanti, in quanto si presuppne che abbiano maggiori abilità e conoscenze.
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Dove sono negoziati i Fondi Alpha e Beta?
I fondi Alpha e Beta sono quotati sul segmento MTF Classe 2 di Borsa Italia S.p.A. e possono essere negoziati come un qualsiasi titolo azionario.
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Come si possono dismettere le quote dei fondi Alpha e Beta?
I Partecipanti che non vogliano attendere la scadenza del termine di durata del Fondo potranno dismettere le Quote di tali sul MTF o al di fuori di detto mercato nel rispetto della normativa applicabile. Tale disinvestimento sarà comunque subordinato all’individuazione di un acquirente. Si segnala peraltro che il prezzo al quale le Quote potranno essere trattate sul MTF potrà divergere anche in misura significativa dal valore unitario netto delle Quote così come determinato dal Consiglio di Amministrazione della SGR.
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Come si possono acquistare le quote dei fondi Alpha e Beta?
Le quote di tali fondi possono essere acquistate come un qualsiasi titolo azionario, dando l’ordine di acquisto al proprio istituto bancario di fiducia.
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Chi sono i conduttori?
I conduttori sono i locatari, cioè i soggetti che occupano gli immobili con un regolare contratto di affitto.
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Chi è Fimit SGR S.p.A.?
Fondi Immobiliari Italiani SGR S.p.A. (Fimit), nata nel 1998, è una società di gestione del risparmio attiva nel settore dei fondi immobiliari. |
Che cosa è l’asset allocation geografica di un fondo immobiliare?
L’asset allocation geografica è la diversificazione geografica del patrimonio immobiliare di un fondo.
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Che cosa è l’asset allocation per destinazione d’uso?
L’asset allocation per destinazione d’uso di un fondo immobiliare è la diversificazione del portafoglio immobiliare per le diverse tipologie di destinazione d’uso.
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Che cosa è il valore complessivo netto del fondo?
E’ il valore del patrimonio netto del fondo. Esso rappresenta la differenza tra attivo e passivo del rendiconto di un fondo immobiliare rilevabile dalla relazione semestrale e dal rendiconto annuale, documenti che sono a disposizione del pubblico. Tale valore tiene conto tra i vari componenti dell’attivo del valore di mercato degli immobili stimato in base alle perizie sugli immobili effettuate dagli esperti indipendenti, come previsto dalla normativa sui fondi immobiliari.
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Che cosa è la durata di un fondo?
È il periodo di vita del prodotto.
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Che cosa è il NAV?
Il NAV (Net Asset Value), è dato dal valore complessivo netto del fondo diviso per il numero di quote in circolazione.
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Che cosa è il provento di un fondo?
Il provento è la remunerazione corrisposta al possessore di quote di un fondo. L’ammontare del provento è stabilito dal Consiglio di Amministrazione della SGR in base ai profitti prodotti dalla gestione del fondo nell’esercizio, e/o in base ai proventi conseguiti ma non distribuiti negli esercizi passati, nei limiti di quanto previsto nel regolamento di gestione del fondo.
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Che cosa si intende con negoziazione di borsa?
Le quote dei fondi immobiliari sono negoziate sul segmento Mercato Telematico Fondi di Borsa Italiana S.p.A. con modalità simili a quelle previste per le azioni. L’ordine di vendita delle quote (che possono essere scambiate anche singolarmente) può essere impartito dalla banca presso la quale sono depositate le quote. L’ordine di acquisto può essere impartito presso il proprio istituto bancario di fiducia.
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Che cosa si intende con prezzo di borsa della quota?
È il prezzo a cui ogni giorno le quote del fondo sono scambiate sul mercato di riferimento, che riflette quindi la domanda e l’offerta presente sul mercato. Si segnala peraltro che il prezzo al quale le quote potranno essere trattate sul MTF potrà divergere anche in misura significativa dal valore unitario netto delle quote così come determinato periodicamente dal Consiglio di Amministrazione della SGR.
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Che cosa è lo sconto?
È lo scostamento tra i valori di bilancio delle quote dei fondi immobiliari e quelli di mercato, vale a dire fra il valore contabile delle quote ed il prezzo a cui sono negoziate alla Borsa di Milano.
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In quali categorie di beni possono investire i Fondi Alpha e Beta ?
Gli investimenti che il Fondo Beta puo’ effettuare ai sensi del suo Regolamento, possono essere suddivisi in tre categorie:
Beni immobili
Il patrimonio del fondo può essere investito in beni immobili di qualsiasi tipo o natura, prevalentemente in edifici con destinazione di utilizzo terziario, sia direzionale che commerciale, residenziale, e/o in diritti reali su tale tipologia di beni immobili. Gli immobili devono essere dislocati per almeno il 50% in Italia e per il restante unicamente nell’ambito dei paesi appartenenti all’Unione Europea. Il Fondo può altresì investire in terreni per i quali è stata rilasciata concessione edilizia o documentazione equivalente, al fine di procedere alla successiva edificazione, ovvero in immobili che necessitino di interventi di risanamento, recupero, ristrutturazione o restauro. A tal riguardo, la SGR stipulerà contratti di appalto con primarie imprese di costruzioni.
Partecipazioni di controllo in società immobiliari
Il patrimonio del Fondo Beta può essere investito in partecipazioni in società immobiliari quotate e non quotate aventi per oggetto l’acquisto, la vendita, la gestione e la locazione con facoltà di acquisto di beni immobili nonché l’acquisizione e l’alienazione di diritti reali immobiliari. Qualora tali società detengano immobili, questi dovranno avere caratteristiche simili a quelle in cui il Fondo può investire secondo quanto previsto nel Regolamento.
Strumenti finanziari
Il Patrimonio del Fondo può essere investito in strumenti finanziari nelle categorie ammesse dalla normativa di legge e regolamentare di volta in volta in vigore, nel rispetto dei limiti ivi previsti. In particolare nei limiti previsti dalla normativa vigente, il Patrimonio del Fondo può essere investito in quote di altri organismi di investimento collettivo del risparmio, immobiliari o non, anche promossi o gestiti dalla SGR o da altre società di gestione dello stesso gruppo bancario di appartenenza. Il Fondo potrà altresì compiere operazioni a termine sugli strumenti finanziari, nel rispetto dei limiti di investimento previsti dalle disposizioni normative e regolamentari in materia. Infine, il Patrimonio del Fondo può essere detenuto in disponibilità liquide per esigenze di tesoreria. Le stesse disponibilità possono essere investite in strumenti finanziari di rapida e sicura liquidabilità.
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Che capacità hanno di indebitamento i fondi immobiliari?
I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60% del valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe – ove l’attivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del valore complessivo netto del fondo.
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Che cosa è il Prospetto Informativo?
Documento redatto da coloro che intendono effettuare una sollecitazione all’investimento, contenente le informazioni necessarie affinché gli investitori possano pervenire ad un fondato giudizio sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria della società emittente i prodotti finanziari oggetto della sollecitazione. E’ il documento ufficiale di ogni sollecitazione al pubblico risparmio. Si tratta, infatti, di un documento indirizzato al pubblico degli investitori, contenente informazioni precise sulla società che effettua una sollecitazione al pubblico risparmio. Proprio per garantire ciò, la CONSOB ha stabilito la modalità di redazione del prospetto.
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Che cosa è il Regolamento di Gestione?
Il regolamento è il documento che definisce il rapporto di partecipazione al fondo e viene approvato dalla Banca d’Italia, così come ogni sua successiva modifica. Esso disciplina il funzionamento del fondo, stabilisce i compiti dei diversi soggetti e regola i rapporti con i sottoscrittori. In parole semplici esso stabilisce le regole che la SGR deve rispettare nella gestione del patrimonio.
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Che cosa sono il Rendiconto e la Relazione semestrale?
Sono i documenti contabili ufficiali che contengono il prospetto della composizione degli investimenti e del valore del fondo. Il rendiconto annuale ovvero il rendiconto prodotto in occasione della distribuzione di proventi sono soggetti alla revisione della società di revisione del Fondo e della SGR.
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Che cosa è il collocamento di un fondo?
È l’attività attraverso cui viene offerto al pubblico lo strumento finanziario (le quote di un fondo immobiliare, in questo caso). Il collocamento è una delle modalità attraverso cui si realizzano, per esempio, le offerte pubbliche di vendita. Il collocamento viene affidato, in genere, ad un intermediario finanziario, che provvede all’operazione di sottoscrizione dei titoli da parte del pubblico degli investitori. Spesso, il collocamento è affidato ad un gruppo di intermediari, che costituiscono un consorzio di collocamento.
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Che cosa è La Banca Depositaria del patrimonio del Fondo?
La Banca Depositaria è la banca incaricata di svolgere funzioni, che comprendono, tra l’altro, le attività di custodia degli strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del fondo e di accertamento della conformità alla legge ed al Regolamento: (a) delle operazioni di emissione e rimborso delle Quote; (b) del calcolo del valore delle Quote e della distribuzione dei proventi del Fondo; (c) delle operazioni fatte dalla società di gestione, verificando che siano conformi alla normativa e al regolamento del fondo.
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Che cosa è Il Coordinatore dell’Offerta Globale e il Responsabile del Collocamento?
Il Coordinatore dell’Offerta Globale è il responsabile del processo di collocamento e ha il compito di fornire alla SGR che deve quotare gli strumenti finanziari il supporto informativo e consulenziale necessario a gestire ogni aspetto di tale processo. Solitamente si tratta di una Banca.
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Chi sono gli esperti indipendenti?
Sono i soggetti (in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa) incaricati di effettuare perizie, stime e valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare per stimare il valore di mercato degli immobili.
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Chi è lo Specialista?
Le SGR che intendono quotare quote di un fondo comune di investimento chiuso hanno l’obbligo di nominare un operatore specialista, ovvero un intermediario finanziario che ha come funzione principale il sostegno alla liquidità del titolo.
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Che cosa è La società di revisione?
E’ la società che si è occupata della revisione contabile dei rendiconti del fondo e dei bilanci di esercizio della SGR.
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Quali sono le modalità di adesione all’Offerta Pubblica di un fondo immobiliare?
Le domande di adesione all’Offerta Pubblica dovranno essere effettuate mediante sottoscrizione dell’apposito modulo di adesione, allegato al Prospetto Informativo, debitamente compilato e sottoscritto dal richiedente o da un suo mandatario speciale, contenente tra l’altro l’impegno irrevocabile di versare l’importo corrispondente all’acquisto effettuato, e deve essere presentato esclusivamente presso i Collocatori. Ciascun Collocatore ha l’obbligo di consegnare gratuitamente il presente Prospetto al richiedente prima dell’adesione. Le domande di adesione sono irrevocabili e non possono essere soggette a condizioni, fatto salvo il diritto di recesso, ai sensi della normativa vigente, per le adesioni raccolte fuori sede o mediante tecniche di comunicazione a distanza (on-line), per le quali l'investitore può comunicare al soggetto collocatore o al suo promotore finanziario il proprio recesso, senza spese e corrispettivo, nei sette giorni decorrenti dalla data di sottoscrizione del modulo di adesione ai sensi dell’articolo 30, comma 6, del Testo Unico.
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Cosa è il riparto?
Il riparto consiste nella ripartizione delle Quote oggetto dell’offerta tra il pubblico dei richiedenti, nel caso in cui le richieste di questi ultimi eccedano il quantitativo offerto.
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Ci sono oneri per il sottoscrittore al collocamento nei fondi gestiti da Fimit SGR?
Per quanto riguarda i fondi immobiliari Alpha e Beta non sono previste commissioni per l’acquisto delle quote a carico degli aderenti all’Offerta Globale. |
Fiscalmente come vengono trattati i fondi immobiliari?
Dal 1°gennaio 2004 è stato introdotto il nuovo regime fiscale dei fondi immobiliari che prevede:
i. nessuna imposizione reddituale o patrimoniale (IRES e IRAP) in capo al fondo
ii. imposizione a carico dei partecipanti.
In particolare:
i. i redditi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari sono considerati redditi da capitale
ii. l’aliquota è del 20%.
La tassazione opera solo al momento della percezione di:
i. proventi del fondo distribuiti in costanza di partecipazione
ii. proventi percepiti in sede di riscatto o liquidazione delle quote calcolati rispetto al costo di sottoscrizione o acquisto.
La ritenuta sui proventi derivanti dalla partecipazione al fondo immobiliare è:
i. a titolo di acconto se il partecipante è un impresa commerciale
ii. a titolo di imposta negli altri casi (es. persone fisiche) ad esclusione dei soggetti esteri che subiscono esclusivamente la tassazione del paese di origine.
Si segnala, peraltro, che quanto precede non fornisce un’analisi esauriente di tutte le conseguenze fiscali dell’acquisto, della detenzione e della cessione delle Quote. Gli aderenti all’Offerta Globale sono tenuti a consultare i loro consulenti fiscali in merito al regime fiscale proprio dell’acquisto, della detenzione e della cessione delle Quote assegnate. leggere il documento completo nella sezione "il settore" |
Se fallisce la sgr cosa succede ai quotisti dei fondi?
Paradossalmente il fallimento della sgr è, in uno scenario drammatico, la soluzione meno pericolosa per un quotista di un fondo, in quanto c’è una netta separazione tra il patrimonio di un fondo, il Testo Unico della Finanza recita “il patrimonio del fondo è AUTONOMO e SEPARATO da quello della SGR”. Nell’ipotesi di fallimento della SGR, ci sarebbe il cambio di SGR nella gestione del fondo che quindi continuerebbe normalmente la sua vita, a seguito di commissariamento della SGR da parte di Banca d’Italia o di delibera dell’assemblea dei partecipanti del fondo, se prevista. Molto più preoccupante per il quotista è viceversa il caso di fallimento del fondo che potrebbe verificarsi per eccesso di indebitamento o per default da flussi di cassa. E’ un’ipotesi di scuola, mai verificatasi nel nostro Paese; si dovrebbe ricorrere alla vendita del patrimonio del fondo e alla successiva distribuzione ai quotisti del ricavato, ma la vendita potrebbe non essere realizzata nelle migliori condizioni di mercato e conclusa a prezzi a sconto rispetto al valore dell’immobile.
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Cosa succede se crollano i prezzi degli immobili?
Nel nostro Paese l’ipotesi di crollo dei prezzi degli immobili è più che altro un'ipotesi di scuola, molto lontana dalla realtà, perché c’è un ferreo controllo delle cubature. Negli stati uniti esiste l’ipotesi crollo dei valori perché lì si è in presenza di un mercato flessibile: chiunque possieda un appezzamento di terreno, può costruirci sopra con semplici passaggi burocratici, si demoliscono vecchi edifici per lasciare spazio a immobili sempre più grandi. Da noi non è così, il mercato è rigido, anzi rigidissimo ed è praticamente impossibile demolire immobili. Più di tanto non si può costruire: occorrono decenni per mutare i piani regolatori delle grandi città e sono le grandi città che fanno i prezzi del mercato immobiliare italiano. Possono verificarsi rallentamenti o piccoli cali dei valori, ma non crolli.
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I quotisti dei fondi immobiliari possono perdere anche tutto?
No, non possono. I fondi immobiliari non sono strumenti di finanza derivata, nell’immobiliare il sottostante è solido, è costituito da patrimoni certi e certificati. E’ poi espressamente vietato ai fondi immobiliari italiani di effettuare operazioni con ricorso al finanziamento superiore al 60% e questo garantisce ancora di più i risparmiatori. |
